Home Buyers Fight for BDA to come under RERA!

 

BDA ಗೆ RERA ಇಂದ ವಿನಾಯಿತಿ: ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯಕ್ಕಾಗಿ ಹೋರಾಟ ಶುರು!

ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಮನೆ ಖರೀದಿ ಮಾಡೋದು ಅಂದ್ರೆ ಸುಮ್ಮನೆ ಅಲ್ಲ, ಅದೊಂದು ದೊಡ್ಡ ಸವಾಲು. ನಮ್ಮ ಕಷ್ಟದ ದುಡ್ಡನ್ನ ಹಾಕಿ ಮನೆ ಕಟ್ಟೋರಿಗೆ ಆಗ್ಲಿ, ನಿಯಂತ್ರಣ ಮಂಡಳಿಗಳಿಗೆ ಆಗ್ಲಿ, ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಇರಬೇಕು. ಆದರೆ, ಇತ್ತೀಚಿಗೆ ಒಂದು ದೊಡ್ಡ ಕಾನೂನು ಸಮರ ಶುರುವಾಗಿದೆ. ಏನಂದ್ರೆ, ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (BDA) ವನ್ನ RERA (ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಾಯ್ದೆ, 2016) ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಿಂದ ಹೊರಗಿಟ್ಟಿದೆ. ಇದು ಸಾವಿರಾರು ಮನೆ ಕೊಳ್ಳುವವರ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಹಕರ ಪರ ಹೋರಾಟ ಮಾಡುವವರ ಕೋಪಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗಿದೆ.

ಈ ನಿರ್ಧಾರ ಯಾಕೆ ಇಷ್ಟೊಂದು ವಿವಾದಾತ್ಮಕ, ಎರಡು ಕಡೆಯ ವಾದಗಳೇನು, ಮತ್ತು ಬೆಂಗಳೂರಿನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕೆ ಈ ಹೋರಾಟ ಯಾಕೆ ಅಷ್ಟೊಂದು ಮುಖ್ಯ ಅನ್ನೋದನ್ನ ಇಲ್ಲಿ ನೋಡೋಣ.

RERA ಅಂದ್ರೆ ಏನು? ಯಾಕೆ ಅದು ಹೋಪ್?

ಈ ವಿವಾದದ ಬಗ್ಗೆ ಮಾತಾಡೋ ಮೊದಲು, RERA ಅಂದ್ರೆ ಏನು, ಮತ್ತು ಅದನ್ನ ಮನೆ ಕೊಳ್ಳುವವರ ಪಾಲಿಗೆ ಒಂದು ಭರವಸೆಯ ಕಿರಣ ಅಂತ ಯಾಕೆ ಹೇಳ್ತಾರೆ ಅನ್ನೋದನ್ನ ಅರ್ಥ ಮಾಡ್ಕೋಬೇಕು.

2016 ರಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದ RERA ದ ಮುಖ್ಯ ಉದ್ದೇಶ: ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ (Transparency), ಜವಾಬ್ದಾರಿ (Accountability) ಮತ್ತು ದಕ್ಷತೆ ತರೋದು. ಇದರ ಮುಖ್ಯ ಪ್ರಯೋಜನಗಳು ಇವು:

1. ಕಡ್ಡಾಯ ನೋಂದಣಿ: ಯಾವುದೇ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಶುರು ಮಾಡೋ ಮೊದಲು RERA ನಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸಬೇಕು.
2. ಮಾಹಿತಿ ಬಹಿರಂಗ: ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ನಕ್ಷೆ, ಅನುಮೋದನೆ, ಟೈಟಲ್ ಪೇಪರ್ಸ್, ಮತ್ತು ಗಡುವು ಎಲ್ಲವನ್ನೂ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಹೇಳಬೇಕು.
3. ಸಮಯಕ್ಕೆ ಸರಿಯಾಗಿ ಮನೆ ಹಸ್ತಾಂತರ: ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳನ್ನ ಲೇಟ್ ಮಾಡಿದರೆ ದಂಡ ಹಾಕಲಾಗುತ್ತೆ.
4. ಎಸ್ಕ್ರೋ ಖಾತೆ: ಗ್ರಾಹಕರಿಂದ ಬಂದ ಹಣದ 70% ರಷ್ಟು ಹಣವನ್ನ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಅಕೌಂಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಇಡಬೇಕು. ಕಟ್ಟಡ ಕಾಮಗಾರಿಗಷ್ಟೇ ಅದನ್ನ ಬಳಸಬೇಕು, ಬೇರೆ ಕಡೆ ತಿರುಗಿಸೋ ಹಾಗಿಲ್ಲ.
5. ದೋಷಗಳ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ: ಮನೆ ಕೊಟ್ಟ ಮೇಲೂ 5 ವರ್ಷದವರೆಗೆ ಸ್ಟ್ರಕ್ಚರಲ್ ಸಮಸ್ಯೆ ಬಂದರೆ ಡೆವಲಪರ್ ಜವಾಬ್ದಾರ.
6. ತ್ವರಿತ ದೂರು ಪರಿಹಾರ: ಸಮಸ್ಯೆ ಆದ್ರೆ, ವರ್ಷಗಟ್ಟಲೆ ಕೋರ್ಟ್ ಸುತ್ತದೇ, RERA ದಲ್ಲಿ ಬೇಗ ಪರಿಹಾರ ಸಿಗುತ್ತೆ.

BDA ವಾದ ಏನು? ವಿನಾಯತಿ ಯಾಕೆ ಬೇಕಂತೆ?

BDA ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಯೋಜಿತ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಾಗಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡುವ ಸರ್ಕಾರಿ ಸಂಸ್ಥೆ. ಅವರು ಲೇಔಟ್ ಮಾಡ್ತಾರೆ, ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ (Infrastructure) ಕಲ್ಪಿಸುತ್ತಾರೆ.

BDA ಹೇಳೋದು ಇಷ್ಟೇ: ನಾವಿನ್ನೂ ಸರ್ಕಾರಿ ಸಂಸ್ಥೆ. ಖಾಸಗಿ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳ ಹಾಗೆ ಲಾಭಕ್ಕಾಗಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡಲ್ಲ. ನಮ್ಮ ಕೆಲಸ ನಗರದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ. RERA ನಿಯಮಗಳು ಖಾಸಗಿ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳಿಗಾಗಿ ಮಾಡಿದವು, ನಮಗೆ ಅದರಿಂದ ವಿನಾಯಿತಿ ಕೊಡಿ. ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಆದೇಶ ಕೂಡ BDA ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳು 'ಟೌನ್ ಪ್ಲಾನಿಂಗ್ ಸ್ಕೀಮ್' ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಬರುತ್ತವೆ, ಅದಕ್ಕೆ RERA ನೋಂದಣಿ ಬೇಕಿಲ್ಲ ಅಂತ ಹೇಳಿದೆ.

BDA/ಸರ್ಕಾರದ ಪರ ವಾದಗಳು (ಅವರು ಹೇಳೋ ಹಾಗೆ):

• ಕಾಮಗಾರಿ ವೇಗವಾಗುತ್ತೆ: RERA ದ ಡಾಕ್ಯುಮೆಂಟ್ಸ್ ಮತ್ತು ಪಾಲನೆ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಇಲ್ಲದಿದ್ರೆ, ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕೆಲಸಗಳು ಬೇಗ ಆಗುತ್ತವೆ.
• ಕೆಲಸ ಸುಲಭ: ಸರ್ಕಾರದ ಕೆಲಸ ಸುಲಭ ಆಗುತ್ತೆ, ಅಡಚಣೆ ಕಡಿಮೆ ಆಗುತ್ತೆ.
• ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಕೆಲಸಕ್ಕೆ ಫೋಕಸ್: RERA ದ ಹೊರೆಯಿಲ್ಲದೆ, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಒಳ್ಳೆಯದಕ್ಕಾಗಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡಬಹುದು.

ಹೋಮ್‌ಬಯರ್ಸ್ ಫೈಟ್ ಬ್ಯಾಕ್: ನಮಗೆ ರಕ್ಷಣೆ ಬೇಕು!

ಖರೀದಿದಾರರು ಮತ್ತು ಗ್ರಾಹಕ ಸಂಘಟನೆಗಳು BDA ಯ ಈ ವಾದವನ್ನ ತೀವ್ರವಾಗಿ ವಿರೋಧಿಸ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಅವರ ವಾದ ಸಿಂಪಲ್ ಮತ್ತು ಸ್ಟ್ರಾಂಗ್: "ಡೆವಲಪರ್ ಯಾರೇ ಇರಲಿ, ಅದು ಸರ್ಕಾರಿ ಇರಲಿ ಅಥವಾ ಪ್ರೈವೇಟ್ ಇರಲಿ, ನಾವು ದುಡ್ಡು ಹಾಕಿ ಮನೆ ತಗೋತೀವಿ. ನಮಗೆ ಒಂದೇ ರೀತಿ ರಕ್ಷಣೆ ಬೇಕು."

ಖರೀದಿದಾರರು ವಿರೋಧಿಸೋದು ಯಾಕೆ? (BDA ವಿನಾಯಿತಿಯ ಅಪಾಯಗಳು):

• RERA ರಕ್ಷಣೆ ನಷ್ಟ: ಇದು ಮುಖ್ಯ ಸಮಸ್ಯೆ. BDA ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಮನೆ ತಗೊಳ್ಳೋರಿಗೆ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಮನೆ ಸಿಗುವ ಗ್ಯಾರಂಟಿ, ಗುಣಮಟ್ಟದ ಆಶ್ವಾಸನೆ, ಮತ್ತು ದೂರು ಹೇಳೋಕೆ ಇರುವ ಒಂದು ಪ್ರಮುಖ ವೇದಿಕೆ ಇಲ್ಲದಂತಾಗುತ್ತೆ.
• ವಿಳಂಬಕ್ಕೆ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಇಲ್ಲ: BDA ಯೋಜನೆಗಳು ಆಗಾಗ್ಗೆ ತುಂಬಾ ಲೇಟ್ ಆಗುತ್ತವೆ. RERA ಇಲ್ಲದಿದ್ರೆ, ಆ ವಿಳಂಬಕ್ಕೆ ಯಾರನ್ನೂ ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಹೊಣೆ ಮಾಡೋಕೆ ಆಗಲ್ಲ.
• ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಇಲ್ಲ: RERA ಇದ್ದರೆ ಎಲ್ಲಾ ಮಾಹಿತಿ ಕೊಡೋದು ಕಡ್ಡಾಯ. RERA ಇಲ್ಲದಿದ್ರೆ, BDA ಆ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನ ಕೊಡಲೇಬೇಕು ಅಂತ ಕಾನೂನು ಇರಲ್ಲ.
• ಹಣ ದುರ್ಬಳಕೆ ಆಗಬಹುದು: ಸರ್ಕಾರಿ ಸಂಸ್ಥೆಯಾದರೂ, RERA ನ ಎಸ್ಕ್ರೋ ಅಕೌಂಟ್ ನಿಯಮ ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ನಮ್ಮ ಹಣ ಬೇರೆ ಕಡೆ ತಿರುಗಿಸೋ ಅಪಾಯ ಇದ್ದೇ ಇರುತ್ತೆ.
• ನ್ಯಾಯ ಸಿಗೋದು ಕಷ್ಟ: RERA ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಸಮಸ್ಯೆ ಆದಾಗ ಹಳೇ, ಟೈಮ್ ಹಿಡಿಯೋ ಕಾನೂನು ಮಾರ್ಗಗಳನ್ನೇ ಅವಲಂಬಿಸಬೇಕು.

ಮುಂದೆ ಏನು? ನ್ಯಾಯಾಲಯವೇ ಅಂತಿಮ ನಿರ್ಧಾರ!

ಈಗ ಹೋರಾಟ ಮಾಡ್ತಿರೋ ಖರೀದಿದಾರರ ಸಂಘಟನೆಗಳು (ಉದಾಹರಣೆಗೆ: FPCE) ಬರೀ BDA ಬಗ್ಗೆ ಮಾತಾಡ್ತಿಲ್ಲ, ಅವರು RERA ದ ಮೂಲ ಉದ್ದೇಶವನ್ನ ಎತ್ತಿ ಹಿಡಿಯೋಕೆ ಹೋರಾಡ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಅವರ ಪ್ರಕಾರ: BDA ಪ್ಲಾಟ್ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದಾಗ, ಅದು ಒಂದು ಡೆವಲಪರ್ (Promoter) ಆಗಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡುತ್ತಿದೆ, ಹಾಗಾಗಿ RERA ಅನ್ವಯ ಆಗಲೇಬೇಕು.

ಬೇರೆ ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ ಸರ್ಕಾರಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳನ್ನೂ RERA ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ತಂದಿದ್ದಾರೆ. ಇದು ಸಾಧ್ಯ ಅಂತ ತೋರಿಸಿಕೊಟ್ಟಿದೆ.

ಖರೀದಿದಾರರು ಈಗ ಕೇಳುತ್ತಿರೋದು ಮತ್ತು ಮುಂದಿನ ದಾರಿ:

1. ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮೊರೆ: ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಆದೇಶವನ್ನ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸುವುದು. RERA ದ ವ್ಯಾಪ್ತಿ ವಿಶಾಲವಾಗಿ ಅನ್ವಯ ಆಗಬೇಕು ಅಂತ ಮನವಿ ಮಾಡೋದು.
2. ಕಾನೂನಿನ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ: ಕರ್ನಾಟಕ ಸರ್ಕಾರವೇ ಬೇಕಿದ್ದರೆ, ಒಂದು ತಿದ್ದುಪಡಿಯನ್ನ ತಂದು BDA ಯನ್ನ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ RERA ಅಡಿಗೆ ಸೇರಿಸಬೇಕು.
3. BDA ಜವಾಬ್ದಾರಿ: RERA ಇಲ್ಲದಿದ್ರೂ, BDA ತಾನಾಗಿಯೇ RERA ದ ನಿಯಮಗಳನ್ನ ಪಾಲಿಸಿ, ಉತ್ತಮ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಆಂತರಿಕ ದೂರು ಪರಿಹಾರ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನ ಜಾರಿಗೆ ತರಬೇಕು.

BDAಗೆ ಸಿಕ್ಕಿರೋ ಈ ವಿನಾಯಿತಿಯ ವಿರುದ್ಧದ ಹೋರಾಟ ಬರಿ ಒಂದು ಕಾನೂನು ಜಗಳ ಅಲ್ಲ. ಇದು ನಮ್ಮ ಜೀವನದ ಸಂಪಾದನೆ ಹಾಕಿ ಮನೆ ತಗೊಂಡಿರೋ ಒಬ್ಬ ಸಾಮಾನ್ಯ ಮನುಷ್ಯನ ಹಕ್ಕಿನ ಹೋರಾಟ. ಬೆಂಗಳೂರಿನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಚೆನ್ನಾಗಿರಬೇಕು ಮತ್ತು ವಿಶ್ವಾಸದಿಂದ ಕೂಡಿರಬೇಕು ಅಂದ್ರೆ, ಎಲ್ಲರೂ ಒಂದೇ ಬಲವಾದ ನಿಯಮಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡಲೇಬೇಕು.

ಖರೀದಿದಾರರ ಸಂದೇಶ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿದೆ: "ಯಾವುದೇ ಡೆವಲಪರ್, ಅದು ಸರ್ಕಾರಿ ಇರಲಿ ಅಥವಾ ಖಾಸಗಿ ಇರಲಿ, ಕಾನೂನಿಗಿಂತ ದೊಡ್ಡದಲ್ಲ!"

 

BDA RERA exemption, Bangalore Development Authority, RERA Karnataka, homebuyers rights, real estate regulation, Bengaluru property, RERA Act 2016, consumer protection real estate, BDA projects, Karnataka High Court, property transparency, real estate accountability, BDA controversy, buy property Bengaluru, RERA compliance, real estate news Bengaluru, homebuyer fight, RERA appeal,